Debata o opodatkowaniu pustostanów zyskuje na znaczeniu – po działaniach Katowic, podobne regulacje rozważa Kraków. Chociaż wprowadzenie tzw. podatku od niewykorzystywanych mieszkań brzmi jak skuteczny sposób na zwiększenie miejskiego budżetu, temat okazuje się dużo bardziej złożony i pełen niuansów prawnych. Jakie realne skutki przyniosłyby takie zmiany dla deweloperów i samorządu? Przyglądamy się kulisom tego problemu oraz głosom, które pojawiają się w dyskusji wokół tej inicjatywy.

Katowice z pionierską decyzją – jak może odpowiedzieć Kraków?

W styczniu Katowice stały się pierwszym dużym miastem w Polsce, które przyjęło uchwałę skutkującą wyższym opodatkowaniem niesprzedanych mieszkań należących do deweloperów. Lokale czekające na nabywców traktowane są tam jak składniki majątku wykorzystywanego do działalności gospodarczej. To posunięcie wywołało szeroką dyskusję w kręgach samorządowych i prawniczych – szczególnie w Krakowie, gdzie radni opozycyjni, skupieni wokół klubu Kraków dla Mieszkańców, zgłosili własny projekt bazujący na tej inspiracji. Zdaniem pomysłodawców, podobne podejście mogłoby zasilić miejską kasę, a równocześnie wywrzeć presję na deweloperów, by szybciej wprowadzali mieszkania na rynek.

Jak miałby wyglądać podatek od pustostanów?

Propozycja radnych zakłada, że pustostany – rozumiane jako mieszkania, które nie znalazły nabywców i pozostają w rękach firm deweloperskich – objęte byłyby nie niższą stawką podatku od nieruchomości, właściwą lokalom mieszkalnym, lecz wyższą, zarezerwowaną obecnie dla nieruchomości wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej. Szacuje się, że takie rozwiązanie pozwoliłoby istotnie zwiększyć wpływy do budżetu Krakowa. Warto jednak podkreślić, że podobny model w Katowicach oparto na interpretacji wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego – który daje samorządom pewną swobodę w różnicowaniu stawek w zależności od sposobu użytkowania nieruchomości.

Wątpliwości prawne i ryzyko sporów

Chociaż idea może wydawać się atrakcyjna z finansowego punktu widzenia, eksperci od prawa podatkowego wskazują na liczne niejasności. NSA wyraźnie stwierdził, że wyższa stawka podatku może dotyczyć wyłącznie tych mieszkań, które są faktycznie używane na potrzeby działalności gospodarczej, a nie pozostają niewynajęte czy niesprzedane. Wynajmowanie lokali na cele mieszkaniowe nie kwalifikuje się jako wykorzystanie gospodarcze, co podważa sensowność szerokiego stosowania tej koncepcji. Zastosowanie podwyższonych stawek wobec pustostanów mogłoby skończyć się serią pozwów sądowych, a nie trwałym zwiększeniem dochodów miasta.

Ograniczenia samorządów i interpretacja prawa

Warto zaznaczyć, że rada miasta nie ma uprawnień do samodzielnego wprowadzania nowych podatków. Jedyne, co może zrobić, to ustalać wysokość stawek w ramach ustawowych limitów i podejmować uchwały interpretacyjne. Ewentualna decyzja rady w tej sprawie nie jest prawem, lecz wytyczną – a podatnicy mają możliwość dochodzenia swoich racji przed sądami. W praktyce, ostateczna interpretacja należy do organów podatkowych i sądów administracyjnych, a nie lokalnych decydentów.

Pustostan – definicja wciąż otwarta na interpretację

Dodatkową trudność stanowi brak precyzyjnej, ustawowej definicji pojęcia „pustostanu”. Przyczyny niewykorzystywania mieszkań są różnorodne – od czasowego wyłączenia z obrotu, przez kwestie techniczne, aż po świadome gromadzenie nieruchomości przez inwestorów. Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego podkreśla, że samo posiadanie budynku nie uprawnia do stosowania wyższych stawek podatkowych. Dopiero faktyczne wykorzystywanie lokali do prowadzenia działalności, np. biurowej czy usługowej, uprawnia do zastosowania podwyższonych podatków.

W świetle powyższych zawiłości, każda próba wprowadzenia podatku od pustostanów musi być bardzo precyzyjnie przygotowana i poparta rzetelną analizą prawną. Na razie, temat ten wywołuje więcej dyskusji i sporów niż jednoznacznych rozwiązań, a ostateczne rozstrzygnięcia najpewniej zapadną dopiero na szczeblu sądowym lub legislacyjnym.