Europejski rynek nieruchomości przechodzi przez jeden z najtrudniejszych okresów ostatnich lat. Połączenie drastycznych podwyżek cen mieszkań z ograniczoną dostępnością kredytów hipotecznych tworzy sytuację, w której własne „M” staje się nieosiągalne dla coraz większej liczby Europejczyków. Najnowsze dane z rynku pokazują skalę problemu – w niektórych stolicach trzeba wydać równowartość kilkunastu rocznych pensji na zakup standardowego mieszkania.

Rekordowe podwyżki cen mieszkań w całej Europie

Miniony rok przyniósł bezprecedensowe wzrosty cen nieruchomości na większości europejskich rynków. Polska znalazła się w czołówce krajów z największymi podwyżkami – średnie ceny mieszkań poszybowały w górę o ponad 19 procent, co oznacza, że mieszkanie, które rok temu kosztowało 500 tysięcy złotych, dziś wyceniane jest na niemal 600 tysięcy. Jeszcze bardziej dramatyczna sytuacja dotknęła Kraków, gdzie kupujący muszą przygotować się na wydatek wyższy o 28,1 procent w porównaniu do ubiegłego roku.

Przyczyną tak gwałtownych wzrostów jest głównie brak równowagi między popytem a podażą. Podczas gdy zainteresowanie zakupem mieszkań pozostaje wysokie, liczba nowych projektów budowlanych systematycznie spada. Do tego dochodzą rosnące koszty materiałów budowlanych, bardziej restrykcyjne przepisy środowiskowe oraz inflacja, która dotyka wszystkie sektory gospodarki.

Gdzie mieszkania kosztują najwięcej, a gdzie można znaleźć okazje

Mapa cenowa europejskiego rynku mieszkaniowego przypomina mozaikę o ogromnych kontrastach. Na szczycie znajduje się Tel Awiw z astronomiczną ceną niemal 14 tysięcy euro za metr kwadratowy, co oznacza, że standardowe mieszkanie o powierzchni 70 metrów kosztuje tam prawie milion euro. Tuż za nim plasują się Luksemburg (ponad 11 tysięcy euro/mkw.), Monachium (10,8 tysięcy) i Paryż (10,76 tysięcy).

Na przeciwnym biegunie znajdują się rynki, gdzie za metr kwadratowy płaci się mniej niż za weekend w luksusowym hotelu w zachodnich stolicach. W Ankarze mieszkanie można kupić już za 905 euro za metr kwadratowy, podobne okazje oferują miasta w Bośni i Hercegowinie oraz Albanii. Mediana cen w 75 badanych miastach wynosi 3739 euro za metr kwadratowy, co pokazuje, jak duże są różnice między poszczególnymi rynkami.

Najem mieszkań: od luksusowych stawek do przystępnych cen

Rynek najmu odzwierciedla podobne dysproporcje cenowe jak sprzedaż nieruchomości. Luksemburg ustanowił nowy rekord z miesięcznym czynszem 43,4 euro za metr kwadratowy, co oznacza, że za mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych trzeba zapłacić ponad 2100 euro miesięcznie. Niewiele tańsze są Paryż i Dublin, gdzie koszty najmu również przekraczają możliwości przeciętnego mieszkańca.

Warszawa w tym zestawieniu prezentuje się stosunkowo umiarkowanie z ceną 17,9 euro za metr kwadratowy, lokując się między Lizboną a Rzymem. Jednak eksperci zwracają uwagę na rosnącą dynamikę cen w innych polskich metropoliach. Kraków, Gdańsk i Wrocław notują coraz wyższe stawki, choć nadal pozostają znacznie tańsze od europejskich gigantów. Charakterystyczne dla polskiego rynku jest to, że różnice między stolicą a innymi dużymi miastami są relatywnie małe w porównaniu do krajów zachodnich, gdzie metropolie często kosztują kilkukrotnie więcej niż reszta kraju.

Hipoteki stają się coraz mniej dostępne

Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych dodatkowo komplikuje życie potencjalnych nabywców mieszkań. Wskaźnik dostępności mieszkań, pokazujący ile średnich rocznych pensji potrzeba na zakup 70-metrowego lokalu, osiągnął alarmujące poziomy w wielu europejskich stolicach. Najgorsza sytuacja panuje w Amsterdamie, Atenach i Pradze, gdzie mieszkanie pochłania ponad 15 rocznych zarobków przeciętnego pracownika.

Polski rynek prezentuje się zróżnicowanie – podczas gdy w Katowicach na mieszkanie trzeba przeznaczyć 7,1 rocznej pensji, w Warszawie wskaźnik wzrasta do 9,7. Dla porównania mieszkańcy Budapesztu muszą oszczędzać przez 11,4 roku, Bratysławy 12,3 roku, a Pragi aż 15 lat. Najkorzystniej sytuacja wygląda w Turynie i Odense, gdzie wystarczy niespełna 5 rocznych zarobków.

Problem pogłębiają wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych. Polska zajmuje drugie miejsce od końca z oprocentowaniem 7,67 procent, wyprzedzając tylko Węgry z rekordowymi 9,35 procent. Dla porównania w Bułgarii i Chorwacji kredyty można otrzymać poniżej 3 procent rocznie, co dramatycznie obniża miesięczne raty.

Kryzys podaży mieszkań dotyka całą Europę

Główną przyczyną cenowego szaleństwa na rynku mieszkaniowym jest drastyczny spadek liczby nowych inwestycji. Ponad połowa analizowanych krajów odnotowała w ubiegłym roku mniej oddanych do użytku mieszkań niż rok wcześniej. Najdotkliwsze spadki dotknęły Finlandię, Węgry i Czechy, gdzie budownictwo mieszkaniowe praktycznie stanęło.

Polska mimo 9,3-procentowego spadku nadal utrzymuje czwartą pozycję w Europie pod względem liczby nowych mieszkań – niemal 200 tysięcy lokali rocznie plasuje nas za Turcją, Francją i Niemcami. W przeliczeniu na tysiąc mieszkańców osiągamy trzeci najlepszy wynik na kontynencie. Niepokojące są jednak dane z największych miast – w Warszawie liczba nowych inwestycji spadła o 37 procent, a we Wrocławiu aż o 45 procent, co zapowiada dalsze wzrosty cen w tych metropoliach.